Casa: affittare e comprare

Tipi di contratto

Le locazioni abitative sono regolate dalla legge 431/1998. Il contratto più diffuso è il 4+4 a canone libero: dura quattro anni e si rinnova automaticamente per altri quattro, il canone è fissato liberamente dalle parti. Il 3+2 a canone concordato dura tre anni più due e ha un canone entro fasce definite dagli accordi territoriali tra sindacati di proprietari e inquilini in ciascun comune; in cambio il proprietario ottiene sconti fiscali, per cui è spesso più economico per chi affitta. Il contratto transitorio copre esigenze temporanee documentate e dura al massimo diciotto mesi; il contratto per studenti universitari fuori sede dura da sei a trentasei mesi. Le locazioni brevi (sotto trenta giorni) seguono regole diverse e non danno diritto alla residenza.

Registrazione, deposito, agenzia

Ogni contratto di durata superiore a trenta giorni deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla firma, di norma a cura del proprietario; un contratto non registrato è nullo e non consente di ottenere la residenza né le detrazioni fiscali. L'imposta di registro si divide a metà tra proprietario e inquilino, salvo che il proprietario scelga la cedolare secca, un'imposta sostitutiva sul canone che la assorbe e che blocca gli aumenti ISTAT per tutta la durata del contratto. Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità (legge 392/1978, art. 11) e va restituito alla fine, al netto di eventuali danni. Se si passa da un'agenzia immobiliare, la provvigione è dovuta anche dall'inquilino e in genere corrisponde a una mensilità circa, da verificare nell'incarico. Diffidare di chi chiede denaro prima di aver visto l'immobile o firmato il contratto.

Cercare casa e ottenere la residenza

Gli annunci si trovano sui portali immobiliari nazionali, nelle agenzie di quartiere e, per le stanze, nei gruppi universitari; nelle città più tese (Milano, Bologna, Roma, Firenze) la domanda supera l'offerta e i proprietari chiedono spesso busta paga o garante italiano. Chi arriva senza contratto di lavoro può proporre il pagamento anticipato di alcune mensilità o una fideiussione bancaria. La residenza si chiede al comune con il contratto registrato: è il passaggio che apre l'accesso al medico di base, alla carta d'identità e ai servizi comunali.

Comprare da stranieri

I cittadini UE comprano senza limiti. I cittadini non UE possono acquistare se regolarmente soggiornanti con un permesso che lo consente, oppure se il loro Paese garantisce reciprocità ai cittadini italiani; il Ministero degli Affari Esteri pubblica le schede per Paese. L'atto si fa davanti a un notaio, che verifica anche la provenienza del denaro; i costi di acquisto (imposte, notaio, eventuale agenzia) sono significativi e cambiano a seconda che si tratti di prima casa con residenza o meno. I prezzi di riferimento per zona sono nelle quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate.

Firmare un contratto di affitto

1. Verificare proprietario e immobile

   Chiedere un documento del proprietario e la visura catastale o l'atto di proprietà; controllare che la planimetria corrisponda e che impianti e certificazione energetica (APE) esistano.

2. Leggere il contratto

   Deve indicare tipo (4+4, 3+2, transitorio, studenti), durata, canone, deposito, ripartizione delle spese condominiali, clausola ISTAT o cedolare secca, regole di recesso. Il recesso anticipato dell'inquilino richiede di norma sei mesi di preavviso.

3. Firmare e versare deposito e prima mensilità

   Pagare con bonifico tracciabile, mai in contanti senza ricevuta; il deposito non può superare tre mensilità.

4. Verificare la registrazione

   Entro trenta giorni il proprietario registra il contratto; chiedere copia della ricevuta di registrazione, necessaria per la residenza e per le detrazioni.

5. Fare il verbale di consegna

   Fotografare lo stato dell'immobile e annotare le letture dei contatori; serve a recuperare il deposito alla fine.

6. Chiedere la residenza al comune

   Con il contratto registrato e il documento si presenta la dichiarazione di residenza; il comune verifica la dimora e aggiorna l'anagrafe.